Die Miete ist in der Praxis auf Grund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter meist im Voraus zu bezahlen. Bei vereinbarten periodischen Mietzahlungen handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Der Mieter als Schuldner der Mietzahlung gerät schon bei Überschreitung des gesetzlichen oder des vertraglich vereinbarten Zahlungstermins in Verzug. Es ist dann keine Mahnung erforderlich.

Die Höhe der Miete ist in Deutschland grundsätzlich zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbar. Sie wird vom Staat nicht begrenzt, sofern nicht die Grenze der Sittenwidrigkeit überschritten ist („Wuchermiete“). Eine Ausnahme gilt nur für preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Fördermitteln errichtet oder modernisiert wurde und für den daher nur eine tendenziell unter dem Marktwert bzw. der Vergleichsmiete liegende Kostenmiete oder Bewilligungsmiete verlangt werden darf. Gesetzlich geregelt sind aber die Möglichkeiten des Vermieters zur Erhöhung der Miete innerhalb eines bereits laufenden Mietverhältnisses über Wohnraum (vgl. unten).

Bei einer staatlichen Bestimmung der Miethöhe (wie in der DDR) würden Investitionen behindert. Zudem wäre sie unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes bedenklich – wobei allerdings auch das Besitzrecht des Mieters dem Schutzbereich dieses Grundrechtes unterfällt.

Ist die Mietsache mangelhaft, also ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder mehr als unerheblich gemindert, so hat der Mieter kraft Gesetzes – also ohne dass es einer Willenserklärung bedürfte – eine (ggf. bis auf Null) herabgesetzte (geminderte) Miete zu entrichten.

Bemessungsgrundlage der Minderung ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2005, 1713) sowohl bei Wohnraum als auch bei Geschäftsraum regelmäßig die Bruttomiete (Grundmiete und alle Betriebskosten), wobei unerheblich ist, ob die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Freilich trifft den Mieter die Pflicht, Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser innerhalb einer angemessenen Frist Abhilfe schaffen kann. Solange die Mängelanzeige nicht erfolgt ist, kann der Mieter die Mietminderung nicht geltend machen.

Die Beweislast für das Vorhandensein eines Mangels liegt beim Mieter.

Nach Schätzungen der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund verzeichnen die Vermieter in Deutschland Mietausfälle durch rückständige oder ausbleibende Mietzahlungen in Höhe von rund 2,2 Milliarden Euro jährlich. Das auf die Absicherung von Mietausfallrisiken spezialisierte Unternehmen readyfact Deutschland geht davon aus, dass es rund 600.000 Fälle gibt, in denen die Miete vorsätzlich nicht gezahlt wird. Insgesamt gelten rund 30 Prozent aller Mietverhältnisse heute als belastet, da es zu unregelmäßigen Mietzahlungen kommt.

In der deutschen Sozialpolitik spielt der Mieterschutz eine starke Rolle. Dies war nicht immer so: Das nachstehend geschilderte System der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Beispiel wurde erstmals im Jahre 1971 mit dem I. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführt. In der Zeit davor konnte jeder Vermieter von Wohnraum mit Hilfe einer so genannten Änderungskündigung eine einseitige Mieterhöhung durchsetzen. Mieter, die nicht willens oder in der Lage waren, dieser Mieterhöhungs(auf)forderung nachzukommen, blieb nur die Möglichkeit, die Wohnung zu räumen. Der Gesetzgeber hat diese Form der Änderungskündigung verboten.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung waren zunächst im Miethöhegesetz (MHG) geregelt. Seit dem 1. September 2001 sind sie als §§ 558 bis 560 in das BGB integriert. Das MHG ist außer Kraft getreten.

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB:

Der Vermieter einer Wohnung kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungseintritts seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen kann gegenüber dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Mieterhöhungen aufgrund geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben unberücksichtigt).

Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB: Bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nach § 559 BGB bzw. geänderter Betriebskosten nach § 560 BGB bleiben in der Regel unberücksichtigt).

Für Gewerberaummietverhältnisse gibt es keine entsprechenden Gesetzesregelungen zu Miethöhe.

Die Kappungsgrenze benachteiligt Vermieter, die vom Recht der Mieterhöhung lange Zeit keinen Gebrauch machen, so dass der Preis "aus dem Markt" läuft. Diese Nachlässigkeit des Vermieters geht mit einem vernachlässigten Zustand der Wohnung keineswegs zwingend einher.

Wer ein heruntergekommenes Gebäude sanieren will, darf unter bestimmten Voraussetzungen eine Verwertungskündigung aussprechen und das Gebäude sanieren.

Eine Begrenzung von Mietpreisen durch Rechts- oder Verwaltungsvorschriften (Deckelung) wird in der Literatur teilweise kritisiert. Einer amerikanischen Quelle zufolge stimmten in einer Befragung von Wirtschaftswissenschaftlern, die in Unternehmungen, beim Staat und in Hochschulen tätig waren, 93 % der Befragten der These zu, dass eine Deckelung der Mietpreise Quantität und Qualität des Wohnungsangebots mindere (Quelle: Richard M. Alston, J. R. Kearl, and Michael B. Vaughn, Is There Consensus among Economists in the 1990s? American Economic Review, May 1992, 203–209). Einen empirischen Beleg für die Richtigkeit dieser Meinung gibt es allerdings nicht.

Von Vermieterseite wird auch die Änderung vom Übergang vom MHG zum BGB kritisch gesehen: Hier entfiel die Möglichkeit der Mieterhöhung aufgrund gestiegener Kapitalkosten. Dies kann Vermieter bei Zinserhöhungen in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen, da er diese nicht mehr auf die Mieter abwälzen kann.

§ 16 Abs 1 MRG stellt eine allgemeine Obergrenze für alle Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG auf. Der Mietzins muss, bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, bezgl. Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessen sein.

Die Mietzinsvereinbarung ist bei folgenden Mietverträgen nur durch diese Bestimmung beschränkt:

• Geschäftsräume - hier muss der Mieter aber unverzüglich die Überschreitung rügen
• Mietgegenstände die auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet worden sind
• bestimmte Mietobjekte in denkmalgeschützten Objekten
• Wohnung der Kategorie A oder B über 130 m²
• Vereinbarungen über die Miete, nachdem der Mietvertrag mindestens ein Jahr aufrecht ist

Vor Abschluss eines Vertrages über die Nutzung von Geschäftsräumlichkeiten sollten sich die Vertragspartner unbedingt Klarheit verschaffen, ob ihr Vertragsverhältnis als Mietvertrag - oder Pachtvertrag zu qualifizieren ist.

Das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fasst unter dem Oberbegriff Bestandvertrag den Miet- und Pachtvertrag zusammen. In beiden Fällen handelt es sich um die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit.

Werden lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Kündigung

Laut Mietrechtsgesetz (MRG) hat eine Kündigung vom Vermieter gerichtlich, vom Mieter gerichtlich oder schriftlich zu erfolgen. Zuständig ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das vermietete Objekt befindet. Die einzuhaltenden Kündigungsfristen und Termine richten sich grundsätzlich nach der vertraglichen Vereinbarung. Wurde im Mietvertrag keine Regelung getroffen, so kommt wiederum die gesetzliche Regelung zur Anwendung: Geschäftsräumlichkeiten können mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderquartals gekündigt werden. Damit die Kündigungsfrist gewahren bleibt, muss dem anderen Vertragspartner die Kündigung bereits vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt worden sein. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter in seiner Kündigung einen wichtigen, gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund anführen.

Einvernehmliche Auflösung

Auch im Anwendungsbereich des MRG ist eine einvernehmliche Auflösung eines Geschäftsraummietvertrages grundsätzlich immer zulässig.

Untergang des Mietgegenstandes

Nach den Bestimmungen des MRG ist im Vollanwendungsbereich der Vermieter dann zur Wiederherstellung des Mietgegenstandes verpflichtet, wenn die Kosten aus einer bestehenden Versicherung gedeckt sind und die Wiederherstellung baurechtlich zulässig und bautechnisch möglich ist.

Zeitablauf

Hinsichtlich der Dauer der Befristung von Geschäftsraummietverträgen ist im MRG weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer vorgeschrieben. Daher kann der Mietvertrag auch nach Bestimmungen des MRG beliebig lang oder kurz, auch mehrfach hintereinander, befristet werden.

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages durch den Mieter

Der Mieter hat die Möglichkeit den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen, wenn der Mietgegenstand aus Gründen, die nicht vom Mieter zu verantworten sind, den vereinbarten Gebrauch nicht zulässt.

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages durch den Vermieter

Betreffend des Rechts des Vermieters, aus wichtigen Gründen die Auflösung des Mietvertrages zu erklären, schränkt das MRG die Anwendbarkeit des ABGB ein. Die Einschränkung bezieht sich auf die beiden Tatbestände des erheblich nachteiligen Gebrauches und des qualifizierten Mietzinsrückstandes.

Geschäftsraummietverträge, die nicht dem MRG unterliegen sowie Mietverträge über Freiflächen unterliegen den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Laut ABGB gibt es bezüglich der Beendigung keine zwingend rechtlichen Vorschriften. Es gelten daher die diesbezüglich getroffenen vertraglichen Vereinbarungen bzw. wenn es solche nicht gibt, die Bestimmungen des ABGB.

Kündigung

Sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart worden ist, ist eine formlose Kündigung möglich. Aus Beweisgründen ist aber eine Kündigung per Einschreiben oder gegen Übernahmebestätigung zu empfehlen. Kündigungstermin und Kündigungsfristen richten sich grundsätzlich nach dem jeweiligen Vertrag. Fehlt eine diesbezügliche vertragliche Vereinbarung, so gilt die gesetzliche Regelung: Geschäftsraummieten können zum Ende eines jeden Kalenderquartals unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragspartner zugestellt worden sein. Die Zeit des Postlaufes ist also zu berücksichtigen.

Einvernehmliche Auflösung

Beide Vertragspartner erzielen Einigung darüber, dass sie das Mietverhältnis nicht mehr fortsetzen wollen. Eine einvernehmliche Auflösung ist immer und ohne weitere Einschränkungen möglich. Schriftlichkeit wird aus Beweisgründen empfohlen.

Untergang des Mietobjektes

Nach den Bestimmungen des ABGB löst sich ein Bestandvertrag von selbst auf, wenn die in Bestand gegebene Sache zu Grunde geht.

Zeitablauf

Das ABGB enthält keine besonderen rechtlichen Vorschriften über Befristungsvereinbarungen. Der Mietvertrag kann beliebig lang oder kurz, auch mehrfach hintereinander, befristet werden.

Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Mieter

Der Mieter hat nach den Bestimmungen des ABGB die Möglichkeit, den Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Dies kann vorgenommen werden, wenn das Mietobjekt aus Gründen, die nicht von ihm verursacht wurden, in einem Zustand übergeben wurde oder in einen Zustand geraten ist, der es zum vereinbarten Gebrauch untauglich macht.

Vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages durch den Vermieter

Das ABGB zählt drei Tatbestände auf, die den Vermieter zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung berechtigen. Diese sind:

• Erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietobjekt durch den Mieter
• Qualifizierter Mietzinsrückstand, das heißt, dass der Mieter trotz vorheriger Mahnung den offenen Zins bis zum nächsten Zinstermin nicht vollständig bezahlt hat
• Abbruch und Neuherstellung eines vermieteten Gebäudes